[부동산] 모르면 무조건 손해인 올해 부동산 전망,최문도(연세대 교수)

2024년 한국의 부동산 시장은 대내외 불안요소가 너무 많다. 부동산 정책은 당연히 정부의 정책에 영향을 받을텐데, 여당의 총선 참패로 정부 정책이 어떻게 진행될지 전망 예측에 어려움이 크다. 연세대학교의 최문도 교수님이 전하는 통찰력 있는 분석을 통해, 2024년 한국 부동산 투자 어떻게 해야하는지 답을 찾아보자. 
 
1. 현재 부동산 시장 매매 거래량 상황
 -서울 아파트는 60% 정도가 11억 이하, 40~50%가 그 이상으로 20~30억대이다. 언론에는 고가 매물의 거래가 활발한 것처럼 보도된다. 이렇듯 신고가를 기록하는 등의 보도가 이어지며 부동산 활황 신호를 내보내지만, 이는 거짓 정보이다. 이기사들은 메이저 일간지가 아니고, 대부분 돈받고 기사쓰는 닷컴 기사들이다. 절대로 믿어서는 안된다. 실제로 현재 부동산 거래는 냉랭하다. 특히나 총선이후 부동산 거래는 뚝 끊겼다.
-우리나라 큰 손들인 VIP들 간의 거래도 전혀 없다. VIP들도 신중하게 보며 현금 보유를 우선으로 하고 있다.
-경매 물건이 11년만에 최대를 기록했다. 또한 임차권 등기가 경기가 좋을 때 월 200건이었으나 현재는 10배 상승한 2000건이다. 즉, 아파트 소유주가 전세입자에게 전세 보증금을 줄 여력이 안된다는 것을 의미한다. 부동산 시장은 가격 하락을 예상하므로 손바뀜 거래가 이루어지지 않는다는 것이다. 
 
 
2. 빌라 전세 사기가 부동산 시장에 영향을 줄까? 
 -빌라 전세 사기가 전국을 휩쓸었다. 빌라에 사는 사람들은 당연히 아파트에 대한 선호가 높아질 수 밖에 없다. 그런데 빌라에 사는 사람과 아파트에 전세로 사는 사람 중 누가 아파트 매입 여력이 높을까? 당연히 아파트 전세입자이다. 아파트 전세 보증금이 아파트 매매가와 큰 차이가 없기 때문이다. 그러나 아파트 세입자도 매입에 어려움을 겪는다. 특히 이자가 높고, 향후 고금리 정책이 예상되는 상황에서 매수세가 유지되기는 어렵기 때문이다. 아파트 세입자도 아파트 매입을 꺼리는 마당에 빌라 전세입자가 아파트를 매수할 수 있을까? 따라서 향후 아파트 수요세는 더 떨어질 것이다. 
 -빌라 전세사기로 빌라에 대한 선호도는 떨어졌더라도, 빌라 전세자들이 아파트를 매입할 자금 여력은 되지 않는다. 그들이 아파트 매수세로 몰릴 것이라는 것은 허황된 꿈이며, 그들이 몰려 아파트 가격이 상승할 것이라는 것은 공포를 자극하는 것이다.
 
 
3. 신축 분양은 괜찮을까?
-분양가는 계속 상승하고 있다. 건축비가 올라가고 있기 때문에 상승이 될 수밖에 없다. 그런데 미분양이 속출하고 있다. 이는 시장에서 소화할 수 있는 가격을 넘어섰다는 뜻이다. 그러나 건설 자재비는 고정되어 있으므로 분양가를 낮출 수 있는 방법은 딱 하나 토지 가격을 내리는 수밖에 없다. 이에 금감원이 토지가격을 50%으로 낮추어 매각하라고 로드맵을 제시했다. 즉, 정부에서 부동산 가격이 비정상적으로 높아서 시장가격을 낮추기 위해 개입한 정책인데, 이를 반대로 아파트 분양을 완판시켜서 가격을 상승을 부추기고자 하는 정부의 시그널로 해석하는 것은 잘못된 해석이다. 
 
4. 향후 집값의 낙폭은 어떻게 될까?
-현재 시장이 매우 위태롭다. 과거 카드 대출 사태 직전까지 와 있다. 그 당시 카드 대란 이후 집값이 대폭 하락했다. 가게부채, 자영업 부채 등도 터지기 직전이다. 정부가 이 리스크를 모두 다 컨트롤 한다면 집값은 부드럽게 하락하겠지만, 그렇게 기대하기는 어려워 보인다. 이 전망은 심지어 제조 및 대외 무역 리스크는 고려하지도 않은 상황이다. 수직낙하가 우려된다. 
 
5. 향후 금리는 어떻게 될까?
금리는 내려갈 수가 없다. 미국도 계속 고금리 정책을 유지하고 있다. 우리나라는 미국 금리를 따라갈 수밖에 없다. 또한 지난해 은행들은 자금 확보를 위해 높은 금리의 예금 상품을 팔았다. 곧 만기가 도래하기 때문에 이 예금의 금리보다 높은 금리로 대출을 실행해야하는데, 현재 시장 상황이 좋지 않아, 대출을 받을 자격이 있는 기업도, 대출을 받고자 하는 기업도 없는 상황이다. 금리를 내려 대출을 장려할 경우 은행은 오히려 마이너스 재정이 되고 만다. 금리 인하는 기대하기 어렵다. 
 
6. 부동산 시장은 언제 열릴까?
올해 가을까지는 관망하는 것이 좋다. 큰 손들도 하락을 기대해서 부동산을 주워가고자 현금을 모으고 있는데, 어줍잖게 고금리 시대에 대출받아서 투자하는 것은 적절하지 않다. 
 
정부의 시그널, 24년 현재 부동산 시장 매매 상황 등이 모두 부동산 급락을 예견하고 있다. 아무쪼록 가을까지 관망세를 유지기를 추천한다. 날씨가 좋지 않으니 잠시 비를 피해가자.